ประเด็นสำคัญ

                ปี 2562 นี้ ถือได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายสำหรับการทำตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด จากปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน รวมไปถึงปัจจัยเฉพาะตัวของธุรกิจอาคารชุดเอง อาทิ จำนวนผู้บริโภคที่ความต้องการซื้อถูกดูดซับไปแล้วจากฝนช่วงหลายปีที่ผ่านมา ปริมาณอาคารชุดค้างขายที่มีเหลืออยู่ในหลายระดับราคา ความไม่สมดุลระหว่างความสามารถในการซื้อและราคาอาคารชุดที่เปิดตัว รวมไปถึงกฏระเบียบและกฏหมายต่างๆ เช่น นโยบายกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย รวมไปถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้ประกาศไปเมื่อปลายปี 2561 ซึ่งอาจมีผลกระทบโดยตรงกับผู้ที่ซื้ออาคารชุดมาเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญกับการปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่ท้าทายมากขึ้นในปี 2562 ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ทำการวิเคราะห์ทิศทางการลงทุนของผู้ประกอบการในธุรกิจอาคารชุดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงความต้องการซื้ออาคารชุดในปี 2562 ดังนี้

                ทั้งนี้แม้ว่าเครื่องชี้ธุรกิจอาคารชุดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล อาทิ จำนวนการเปิดตัวอาคารชุดอาจสะท้อนภาพบวกในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาโดยมีอัตราการเติบโตสูงถึงร้อยละ 4.3 แต่ถ้าพิจารณาในส่วนของกิจกรรมการซื้อกลับพบว่ามีการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง  สะท้อนให้เห็นจากสัดส่วนการจองซื้ออาคารชุดเปิดใหม่ที่มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยเพียงแค่ร้อยละ 0.5 แสดงให้เห็นถึงความต้องการซื้อของผู้บริโภคที่น้อยกว่าความต้องการขาย (อุปสงค์น้อยกว่าอุปทาน) นอกจากนี้ จากข้อมูลของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยค้างขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล (ทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง) ณ สิ้นปี 2561 มีจำนวนประมาณ 1.8 แสนหน่วย ในจำนวนนี้มีอาคารชุดสูงถึงร้อยละ 41 หรือคิดเป็นประมาณ 74,000 ยูนิต โดยพื้นที่ที่มีจำนวนอาคารชุดเหลือขายสะสมหนาแน่น ได้แก่ บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง สมุทรปราการ และปทุมธานีเป็นต้น

                นอกเหนือจากนี้ จากการศึกษาและรวบรวมข้อมูลเพิ่มเติมยังพบว่า ระดับราคาอาคารชุดที่มีจำนวนเหลือขายสูงสุดได้แก่ อาคารชุดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 38 ตามมาด้วยอาคารชุดราคาระหว่าง 2-3 ล้านบาท ที่สัดส่วนร้อยละ 28

                จากสถานการณ์ข้างต้นกอปรกับปัจจัยแวดล้อมธุรกิจปี 2562 ที่ท้าทายมากขึ้นทำให้ผู้ประกอบการมีการปรับแผนการทำธุรกิจบนพื้นฐานของความระมัดระวังมากขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เห็นได้จากแผนธุรกิจประจำปี 2562 ของกลุ่มผู้พัฒนาอาคารชุดหลายรายที่สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังในการลงทุนมากยิ่งขึ้น อาทิ ชะลอการซื้อที่ดินเพิ่มเติม หลังจากที่ได้มีการซื้อที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ยังมีที่ดินรอพัฒนาอยู่ในพอร์ตของตนสูง รวมไปถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งอาจก่อให้เกิดต้นทุนแฝงในการครอบครองที่ดินได้ การปรับลดจำนวนการเปิดโครงการประเภทอาคารชุด โดยผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการประเภทอาคารชุดในปี 2562 เพื่อระบายโครงการค้างขายที่ยังสูงอยู่ในขณะนี้ และเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบทั้งในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑลและต่างจังหวัดมากขึ้น นอกจากนี้การชะลอตัวของตลาดยังสะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนของรายได้ ส่งผลให้ในปีนี้ผู้ประกอบการเลือกให้ความสำคัญกับการกระจายความเสี่ยงของแหล่งรายได้โดยเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำจากธุรกิจประเภทอื่น (Recurring Income) อาทิ รายได้จากการรับจ้างบริหารโครงการ การเข้าไปร่วมลงทุนในธุรกิจโรงแรม นำอาคารชุดเหลือขายมาปล่อยเช่าเอง เป็นต้น รวมไปถึงให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากขึ้น (Real Demand) เพื่อลดความเสี่ยงจากการหดตัวลงของกลุ่มลูกค้านักลงทุนที่คาดว่าจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย รวมไปถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

                จากผลสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลโดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า กลุ่มตัวอย่างที่มีความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดในปี 2562-2563 กว่า ร้อยละ 77 มีวัตถุประสงค์ในการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก ขณะที่ร้อยละ 23 สนใจซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายทำกำไร

                 โดยมีข้อสังเกตว่ากลุ่มตัวอย่างส่วนใหญ่สนใจอาคารชุดที่มีราคาต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท อยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกและปริมณฑล อาทิ พระขโนง แบริ่ง ปากเกร็ด และปทุมธานี เป็นต้น

                ในสถานการณ์ที่ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดเหลือขายสะสมสูงส่งผลให้ผู้ประกอบการเร่งทำโปรโมชั่นทางการตลาด อาจถือเป็นโอกาสทองของผู้บริโภคที่มีความสนใจซื้ออาคารชุด เนื่องจากมีสินค้าค้างขายให้เลือกในหลายระดับราคา ประกอบกับจำนวนโครงการเปิดใหม่ที่กำลังเข้าสู่ตลาดในปี 2562 ทำให้ผู้บริโภคหลายๆกลุ่มมีตัวเลือกที่หลากหลายมากขึ้น อาทิ

• กลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ดีเนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยจัดว่าเป็นหนี้สินระยะยาว ดังนั้นผู้บริโภคควรที่จะตระหนักถึงความสามารถในการผ่อนชำระของตนในระยะยาวมากกว่าที่จะตัดสินใจจากโปรโมชั่นทางการตลาดเพียงอย่างเดียว โดยอาจพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายปลีกย่อยในการครอบครองอาคารชุดที่เพิ่มขึ้น อาทิ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ค่าส่วนกลาง หรือแม้กระทั่งค่าตกแต่งเฟอนิเจอร์ต่างๆ เป็นต้น เพื่อหาความสามารถในการผ่อนชำระที่แท้จริงของตนเอง
• สำหรับกลุ่มผู้ที่สนใจซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า อาจต้องเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้น จากปัจจัยกดดันต่างๆอาทิ เงินลงทุนเริ่มต้นที่สูงขึ้น โดยเป็นผลจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (LTV) ที่กำหนดให้ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 จำเป็นต้องเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์จากร้อยละ 10 ของราคาที่อยู่อาศัย เพิ่มเป็นร้อยละ 20 หรือ 30 ขึ้นอยู่จำนวนสัญญากู้ที่อยู่อาศัยที่เหลืออยู่ หรือกล่าวได้ว่าผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุนในอาคารชุดจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนที่มากกว่าเดิมถึง 2-3 เท่าตัว ผลกำไรจากการให้เช่าอาจไม่ได้สูงเหมือนในอดีต จากจำนวนอาคารชุดปล่อยเช่าที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน รวมถึงอาคารชุดค้างขายบางส่วนที่ถูกผู้ประกอบการนำมาปล่อยเช่าเองเพื่อสร้างรายได้ประเภท Recurring income ทำให้เกิดการแข่งขันที่มากขึ้นในธุรกิจให้เช่าอาคารชุดเนื่องจากผู้เช่ามีตัวเลือกและอำนาจการต่อรองที่สูง นอกจากนี้ยังอาจส่งผลทำให้กำไรจากการปล่อยให้เช่าหลังหักค่าใช้จ่าย (Net yield) ไม่สูงเหมือนในอดีตที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากนักลงทุนมีต้นทุนทางการเงินที่สูง ก็อาจจะทำให้ช่องว่างระหว่างผลตอบแทนกับต้นทุนทางการเงินแคบ จนไม่คุ้มค่ากับการลงทุน อีกทั้ง Capital gain ที่สูงแค่เพียงในบาง segment รวมไปถึงระยะเวลาในการขายต่อที่อาจต้องใช้เพิ่มมากขึ้น ทำให้อาจเกิดค่าเสียโอกาสได้หากผลตอบแทนที่ได้ไม่เป็นตามที่คาดหวัง นอกจากนี้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มมีการจัดเก็บในเดือนมกราคม 2563 ถือเป็นสิ่งที่นักลงทุนอาจนำมาพิจารณาเพื่อหาต้นทุนในการปล่อยเช่าที่แท้จริง

                โดยสรุป ตลาดอาคารชุดในปี 2562 เผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทำให้ผู้ประกอบการเพิ่มความสำคัญกับการปรับกลยุทธ์บางส่วนมากขึ้น  เพื่อที่จะสามารถสร้างยอดขายจากความต้องการที่ยังเหลืออยู่ในตลาด ทั้งนี้เมื่อวิเคราะห์จากปัจจัยด้านต่างๆ อาทิ การชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัย จำนวนอุปทานเหลือขายที่สูง ทิศทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ รวมไปถึงกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่า จำนวนอาคารชุดเปิดขายทั้งปี 2562 จะอยู่ที่ประมาณ 61,000 – 64,000 ยูนิต หรือ หดตัวลงประมาณ 12-16% จากปี 2561 โดยเป็นการกลับมาชะลอตัวอีกครั้งหลังจากขยายตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560