ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดทำบทวิเคราะห์ เรื่อง “สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2568” รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ จากการประกาศขายผ่านเว็บไซต์ และข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองของสถาบันการเงินของรัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ภาครัฐและเอกชน และกรมบังคับคดี ที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง (www.taladnudbaan.com)    พบว่า มีจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 และร้อยละ 5.6 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และยังเป็นการเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน (QoQ) เพิ่มขึ้น ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ 4.7 และร้อยละ 26.4 ตามลำดับ สำหรับทรัพย์ที่ประกาศขายในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่เป็นของบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 36.3 ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว มีสัดส่วนร้อยละ 44.1

   ขณะที่ที่อยู่อาศัยเกือบทุกประเภทมีจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้น ยกเว้นห้องชุดที่มีหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -15.6 เนื่องจากมีห้องชุดมือสองที่ราคาถูกเข้ามาในตลาด ทำให้ราคาเฉลี่ยลดจาก  6.0 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2567 เหลือเพียงราคาเฉลี่ย 4.3 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2568 ในด้านราคาที่ประกาศขาย พบว่า ร้อยละ 28.6

อยู่ในระดับไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยกลุ่มราคาไม่เกิน 7.50 ล้านบาท มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งในจำนวนหน่วยและมูลค่า ตรงกันข้ามกับกลุ่มราคาเกิน 7.50 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งแม้จะมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 54.5 ของมูลค่าตลาดทั้งหมด แต่กลับปรับตัวลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)   

   เนื่องจากอุปทานในตลาดมือสองระดับราคานี้ถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ครอบคลุมทุกระดับราคา ช่วยให้ผู้ที่มีกำลังซื้อสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อีกทั้งที่อยู่อาศัยมือสองยังเป็นอีกทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อ เพราะสามารถได้ทำเลใกล้เคียงกับโครงการใหม่แต่ในระดับราคาที่ต่ำกว่า ส่งผลให้ความต้องการซื้อและการดูดซับตลาดในกลุ่มนี้สูงขึ้น

   ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงร้อยละ -8.6 และร้อยละ -11.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยมือสองทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยวยังคงเป็นประเภทที่มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 41.5   

   อีกทั้งด้านราคายังมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในทุกระดับราคา โดยหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 1.00 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 35.1 ของการโอนทั้งหมด สะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองโดยรวมเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะอยู่ในภาวะชะลอตัว

   แต่เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 18.2 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับ ปัจจัยสำคัญที่เอื้อต่อการฟื้นตัวของตลาดบ้านมือสอง ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 และการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 3 ครั้งตั้งแต่ต้นปี 2568 ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ร้อยละ 1.50 ปัจจัยเหล่านี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและเอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ตลาดปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อนอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้

บ้านมือสองยังเป็นทางเลือกสำคัญของผู้ที่มีกำลังซื้อ เพราะสามารถได้ที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกับบ้านใหม่ แต่ในราคาที่ถูกกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองมีบทบาทในการรองรับความต้องการของผู้บริโภคท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และเป็นแรงสำคัญที่ช่วยพยุงการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมไม่ให้หดตัวรุนแรง

   แนวโน้มสนับสนุนให้การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568

▪︎ 1. สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัยมือสอง

1.1 ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ

ภาพรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2568 มีจำนวน 189,382 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 และมีมูลค่า 758,502 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 และร้อยละ 26.4 ตามลำดับ

หมายเหตุ : เป็นข้อมูลเบื้องต้นอาจมีการปรับเปลี่ยนข้อมูลในภายหลังรวบรวมและประมวลผลโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

   1.2 ผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง

ผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสอง (เรียงตามจำนวนประกาศขาย) ได้แก่

(1) บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย  68,834 หน่วย

คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 36.3 แต่มีมูลค่ามากที่สุด 508,179 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 67.0 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด และมีราคาเฉลี่ยสูงที่สุดคือ 7.4 ล้านบาทต่อหน่วย

▪︎ (2) กรมบังคับคดี มีหน่วยประกาศขายมากที่สุดจำนวน 67,641 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.7 และมีมูลค่า 120,301 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด

▪︎ (3) สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 24,858 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ 13.1 และมีมูลค่า 44,393 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 5.9 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด

▪︎ (4) บริษัทบริหารสินทรัพย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 21,905 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ 11.6 และมีมูลค่า 58,347 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 7.7 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด

▪︎ (5) ธนาคารพาณิชย์ มีจำนวนหน่วยประกาศขายและมูลค่าน้อยที่สุดคือ 6,144 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ 3.2 มีมูลค่า 27,282 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 3.6 ของมูลค่าประกาศขายทั้งหมด

   ทั้งนี้ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า กรมบังคับคดีมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มมากที่สุดถึงร้อยละ 210.1 และมูลค่าเพิ่มมากที่สุดที่ร้อยละ 213.1 รองลงมา ได้แก่ สถาบันการเงินเฉพาะกิจ มีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 และมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.2 สำหรับบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 แต่มูลค่าลดลงร้อยละ -7.9 ในขณะที่บริษัทบริหารสินทรัพย์มีจำนวนลดลงร้อยละ -1.6 แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.0 และธนาคารพาณิชย์ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าร้อยละ -11.9 และร้อยละ -13.1 ตามลำดับ

   จากข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า อุปทานทรัพย์มือสองที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ของกรมบังคับคดี ซึ่งมีสาเหตุมาจากภาวะหนี้สินของภาคครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ประชาชนบางส่วนไม่สามารถผ่อนชำระหนี้ได้ตามกำหนด จนนำไปสู่การเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี

หมายเหตุ : เป็นข้อมูลเบื้องต้นอาจมีการปรับเปลี่ยนข้อมูลในภายหลังรวบรวมและประมวลผลโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

   1.3 ประเภทที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกตามประเภท ดังนี้

▪︎ (1) บ้านเดี่ยว จำนวน 83,612 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.1 มีมูลค่า 426,993 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 56.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

▪︎ (2) ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 57,052 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30.1 มีมูลค่า 121,006 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.0 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

▪︎ (3) ห้องชุด จำนวน 39,973 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 21.1 มีมูลค่า 170,402 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

▪︎ (4) อาคารพาณิชย์ จำนวน 5,576 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 2.9 มีมูลค่า 30,757 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.1 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

▪︎ (5) บ้านแฝด จำนวน 3,169 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.7 มีมูลค่า 9,344 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.2 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด

หมายเหตุ : เป็นข้อมูลเบื้องต้นอาจมีการปรับเปลี่ยนข้อมูลในภายหลังรวบรวมและประมวลผลโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

   ที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2568 แยกตามประเภทที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 50.0 รองลงมา ได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด โดยทั้งสองประเภทเพิ่มขึ้นร้อยละ 37.9 ห้องชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.2 และอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 ด้านมูลค่าของที่อยู่อาศัยมือสอง พบว่า เกือบทุกประเภทมีมูลค่าการประกาศขายเพิ่มขึ้น โดยประเภทที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ บ้านแฝด เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.3 รองลงมา ได้แก่ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.0 บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.2 และอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 ตามลำดับ ขณะที่ห้องชุดมีมูลค่าการประกาศขายลดลงร้อยละ -15.6 สะท้อนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมมีทรัพย์ประกาศขายสะสมเพิ่มขึ้นทุกประเภท 

▪︎ 1.4 ราคาขายที่อยู่อาศัยมือสองที่อยู่อาศัยมือสองที่มีจำนวนประกาศขายมากที่สุด 3 อันดับแรก แยกตามระดับราคา ดังนี้

▪︎ (1) ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยมากที่สุด 54,199 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 28.6 แต่มีมูลค่ารวม 30,597 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนน้อยที่สุดร้อยละ 4.0 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด โดยหน่วยงานที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคานี้มากที่สุดคือ กรมบังคับคดี ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 65.6 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด

▪︎ (2) ระดับราคา 1.01 - 1.50 ล้านบาท มีจำนวน 29,460 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.6 และมีมูลค่า 37,035 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.9 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด โดยหน่วยงานที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคานี้มากที่สุด คือ กรมบังคับคดี ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 44.1 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด

▪︎ (3) ระดับราคา 2.01 - 3.00 ล้านบาท มีจำนวน 28,463 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.0 และมีมูลค่า 70,619 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.3 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั้งหมด โดยหน่วยงานที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคานี้มากที่สุด คือ บุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 47.1 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมีระดับราคาไม่เกิน 7.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยในจำนวนนี้มีระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ 82.4 และร้อยละ 89.4 ตามลำดับ ในขณะที่ระดับราคามากกว่า 7.50 ล้านบาท มีจำนวนและมูลค่าลดลง โดยระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ลดลงมากที่สุดทั้งหน่วยและมูลค่าร้อยละ -9.8 และร้อยละ -6.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)   

   1.5 ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ แยกตามจังหวัด

จังหวัดที่มีอันดับมูลค่าที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายสูงสุด 10 จังหวัดแรก (เรียงตามมูลค่า) ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2568 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ชลบุรี เชียงใหม่ ปทุมธานี ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี นครปฐม และระยอง มีสัดส่วนรวมกันร้อยละ 79.5 ของที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศ แสดงให้เห็นว่าอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีการประกาศขายมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยวใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน โดยกรุงเทพมหานคร มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายมากที่สุดรวม  43,274 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22.9 มีมูลค่า 344,257 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 45.4 ของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายทั่วประเทศ และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า กรุงเทพมหานครมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 แต่มีมูลค่าลดลงร้อยละ -10.9 มีราคาประกาศขายเฉลี่ยประมาณ 8.0 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีราคาเฉลี่ย 9.1 ล้านบาทต่อหน่วย และเป็นการประกาศขายห้องชุดมากที่สุด

   สำหรับจังหวัดอันดับที่ 2 - 10 มีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันร้อยละ 36.5 และสัดส่วนของมูลค่ารวมกันร้อยละ 34.1 โดยภูเก็ตมีราคาประกาศขายเฉลี่ยสูงที่สุด 8.3 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้ หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จังหวัดอันดับที่ 2 – 10 มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นทุกจังหวัด โดยสุราษฎร์ธานีมีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 91.9 เป็นการประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด รองลงมาได้แก่ เชียงใหม่ มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 39.1 เป็นการประกาศขายบ้านเดี่ยวมากที่สุด และนครปฐม มีมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 30.7  ประกาศขายทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด

2. สถานการณ์ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสอง

2.1 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ

ในไตรมาส 2 ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศจำนวน 50,292 หน่วย ลดลงร้อยละ -8.6 และมีมูลค่า 101,304 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) อย่างไรก็ตาม ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองกลับปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน (QoQ) ทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 18.2 และร้อยละ 16.8 ตามลำดับ สะท้อนถึงความต้องการในตลาดบ้านมือสองที่ขยายตัวขึ้นอย่างชัดเจนในไตรมาสนี้ ปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นการฟื้นตัว ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง เหลือเพียงประเภทละร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

   นอกจากนี้ บ้านมือสองยังถือเป็นอีกทางเลือกสำคัญของผู้ที่มีกำลังซื้อ เนื่องจากสามารถได้ที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกันกับบ้านใหม่ แต่ในราคาที่ถูกกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองมีบทบาทในการรองรับความต้องการของผู้บริโภคท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่