- ไตรมาสแรกเปิดไปแล้ว 12,026 ยูนิต โดยเทียบช่วงเดียวกันปีก่อนลดลงกว่าครึ่ง
- ปัจจัยลบ หนี้ครัวเรือนสูงเกือบ 90%
- คาดการณ์หน่วยโอนฯยังติดลบอยู่ 10.2% มูลค่าโอนฯ ติดลบ 4.5% และสินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบ 6.8 %
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูล อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า REIC ได้ติดตามสถานการณ์ปี 2566 อย่างใกล้ชิด เนื่องจากเป็นปีที่มีปัจจัยลบหลายด้าน ทั้ง (1) การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 (2) ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่ยังสูงถึงเกือบ 90% ของ GDP (3) ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ถึง 1.0% ซึ่งล้วนเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น และความสามารถในการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 2566 ได้
อย่างไรก็ตามคาดว่าที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2566 นี้จะอยู่ที่ประมาณ 100,000ยูนิต ในจำนวนนี้เป็นบ้านจัดสรรประมาณกว่า 58,000 ยูนิต ส่วนอาคารชุดประมาณกว่า 40,000 ยูนิต โดยคาดว่ามีมูลค่ารวมอยู่ที่ประมาณ 500,000 ล้านบาท
ขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศไตรมาสแรกปี 2566 นี้ มีจำนวน 15,267 หน่วย ลดลง 13.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยพบว่า ทาวน์เฮ้าส์ยังคงเป็นประเภทที่มีจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดจำนวน 6,290 หน่วย (41.2%) รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,992 หน่วย (32.7%) และบ้านแฝดจำนวน 3,233 หน่วย (21.2%)
แต่พบว่า บ้านแฝดกลับมีการขยายตัว 2.9% ส่วนบ้านเดี่ยวลดลง 17.8% และทาวน์เฮ้าส์ลดลง 10.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เสนอขายบ้านแฝดในตลาดมากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เพิ่มไม่ทันกับการเพิ่มของต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย
ภาพรวมหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบที่เปิดตัวใหม่ ในไตรมาส 1 ปี 2566 จึงพบว่า บ้านเดี่ยว ลดลง 38.4% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าบ้านเดี่ยวในระดับราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 180.9% และในระดับราคา 2.51 – 3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 112.5%
ส่วนบ้านแฝด ลดลง 47.2% โดยลดลงในทุกระดับราคาและ ทาวน์เฮ้าส์ ลดลงสูงสุดถึง 62.9% แต่กลับพบว่า ทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 5.01 – 20.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56.8% และระดับราคา 1.25 – 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8% และ อาคารพาณิชย์ ลดลง 86.5% โดยเป็นที่สังเกตว่า ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่มีหน่วยเปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ แต่พบหน่วยเปิดตัวใหม่ในระดับราคา 15.01 – 20.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.0% และระดับราคา 10.01 – 15.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8%
สำหรับหน่วยเปิดตัวใหม่ของโครงการอาคารชุด ช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่ามีจำนวน 7,260 หน่วย ลดลงถึง 61.5% หากแยกตามประเภท พบว่า ประเภทห้องสตูดิโอ ลดลง 68.3% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าระดับราคา 1.51 – 1.75 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 233.3% ระดับราคา 1.751 – 2.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 91.6% ระดับราคา 1.251 – 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.1% ประเภท 1 ห้องนอน ลดลง 54.4% แต่กลุ่มระดับราคา 1.01 – 1.25 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 160.9% ประเภท 2 ห้องนอน ภาพรวมลดลง 83% โดยลดลงในทุกระดับราคา
ด้านอุปสงค์ ไตรมาส 1 ปี 2566 REIC พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 84,619 หน่วย ลดลง 0.8% และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% ประกอบด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 60,950 หน่วย ลดลง 6.8% และมีมูลค่า 170,686 ล้านบาท ลดลง 0.3% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีจำนวน 23,669 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.7% และมีมูลค่า 70,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.7%
ทั้งนี้ พบว่าระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท (สัดส่วน 15.0%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 12.1% ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท (สัดส่วน 5.9%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17.5% ระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท (สัดส่วน 2.1%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 34.1% ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป (สัดส่วน 3.0%) เพิ่มขึ้น 22.6%
ส่วนระดับราคาที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท (สัดส่วน 21.1%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 0.4% ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท (สัดส่วน 20.4%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 12.2% ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท (สัดส่วน 12.5%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 17.6% ระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท (สัดส่วน 6.5%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 34.8% ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป (สัดส่วน 20.0%) มีจำนวนเพิ่มขึ้น 15.9%
นอกจากนี้ยังพบว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2566 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติมีจำนวน 3,775 หน่วย มีมูลค่า 17,128 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เพิ่มขึ้น 79.2% และ 67.6% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 2565 ซึ่งมีจำนวน 2,107 มีมูลค่า 10,217 ล้านบาท โดยประเทศจีนยังคงเป็นประเทศที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด จำนวน 1,747 หน่วย คิดเป็น 46% มูลค่า 8,191 ล้านบาท คิดเป็น 48% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คนต่างชาติทั้งหมด
ในด้านข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศพบว่าไตรมาส 1 ปี 2566 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 152,817 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มีจำนวน 143,571 ล้านบาท ขณะที่มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,775,515 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่มีจำนวน 4,539,391 ล้านบาท
ทั้งนี้จากปัจจัยบวก และปัจจัยลบที่กล่าวมา REIC คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2566 ประกอบด้วย อุปทานที่อยู่อาศัย ปี 2566
การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ จะมีจำนวนประมาณ 78,269 หน่วยลดลง 9.3% หรืออยู่ในช่วง 18.4% ถึง 0.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 86,275 หน่วย
REIC คาดการณ์อุปสงค์ที่อยู่อาศัยว่าในปี 2566 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ จำนวน 352,761 หน่วย ลดลง 10.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง 4.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 392,858 หน่วย มูลค่า 1,065,008 ล้านบาท แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 264,571 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง 2.9% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 285,731 หน่วย มูลค่า 776,523 ล้านบาท และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,190 หน่วย ลดลง 17.7% จากปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 107,127หน่วย มูลค่า 288,485 ล้านบาท
ด้านภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีมูลค่าจำนวน 650,764 ล้านบาท ลดลง 6.8% หรืออยู่ในช่วง 16.1% ถึง 2.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 698,072 ล้านบาท
โดยคาดว่า ปี 2566 จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% หรืออยู่ในช่วง 5.9% ถึง 9.8% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,741,215 ล้านบาท
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
