KBank Private Banking (เคแบงก์ ไพรเวทแบงกิ้ง) เผย 3 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นแนวทางให้กับผู้ถือครองที่ดิน คาดพฤติกรรมการใช้พื้นที่ในยุคนิวนอร์มอลจะส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ชี้นโยบายภาครัฐยกเลิกการปรับลดภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างในปี 2565 กระตุ้นให้ลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูงให้ความสนใจแปลงที่ดินมาเป็นหลักประกัน พร้อมวงเงินลงทุน เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนที่เหนือกว่า ตั้งเป้าดันยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ Land Loan for Investment ปีนี้ แตะ 1 – 1.5 หมื่นล้านบาท
นางกรกช อรรถสกุลชัย Chief - Non Capital Market Solution Private Banking Group ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า จากการที่รัฐบาลประกาศยกเลิกการปรับลดภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างในปี 2565 นี้ หลังจากที่มีการปรับลง 90% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้ถือครองที่ดินตื่นตัวมากอย่างมาก โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่ยังรอการพัฒนาหรือยังไม่พร้อมพัฒนา เนื่องจากที่ดินลักษณะดังกล่าวยังไม่สามารถสร้างรายได้เป็นกระแสเงินสดเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับภาษีได้ และหากไม่วางแผนให้รอบคอบ การถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างที่ดินเพื่อเก็งกำไร หรือส่งต่อความมั่งคั่งเพื่อเป็นมรดกให้ลูกหลานอาจทำให้กระแสเงินสดติดลบได้ เพราะมีค่าใช้จ่ายระหว่างทางให้ต้องคำนึงถึงมากขึ้น ดังนั้น เจ้าของที่ดินหรือนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จึงควรศึกษาแนวโน้มของตลาด และมองหาโอกาสในการเพิ่มศักยภาพของที่ดินที่ถือครองอยู่ เพื่อให้สามารถสร้างผลตอบแทนที่ครอบคลุมค่าใช้จ่าย หรือแม้กระทั่งสร้างการเติบโตให้กับทรัพย์สินที่มี
KBank Private Banking ในฐานะผู้นำบริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Advisory Service) สำหรับลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูง เปิดเผย3 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามองในปีนี้ เพื่อเป็นแนวทางประกอบการตัดสินใจลงทุนหรือพัฒนาที่ดิน
การเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่ในยุคนิวนอร์มอล การแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้รูปแบบการใช้ชีวิตเปลี่ยนไปอย่างมาก การทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น และคาดว่าจะยังคงเติบโตต่อเนื่องในอนาคต ซึ่งทำให้การเดินทางเข้ามาทำงานในตัวเมืองมีแนวโน้มลดลง และส่งผลให้การใช้พื้นที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น ผู้คนจะอยากอยู่บ้านที่มีพื้นที่มากกว่าการอยู่คอนโด พื้นที่สำนักงานที่จะมีขนาดเล็กลง ช้อปปิ้งออนไลน์แทนการเดินห้าง สั่งอาหารมารับประทานที่บ้านแทนการไปนั่งรับประทานที่ร้าน ทำให้ราคาที่ดินในตัวเมืองชะลอการเติบโต ในขณะที่ที่ดินรอบนอกตัวเมืองอาจปรับตัวสูงขึ้น นอกเหนือไปจากทำเลแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญไม่แพ้กัน ก็คือ ศักยภาพของที่ดินนั้น ๆ ว่าสามารถนำไปพัฒนาอะไรได้บ้างที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้คนในยุคปัจจุบัน
โอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม จากวิกฤติโควิด-19 ที่ทำให้หลาย ๆ ธุรกิจขาดสภาพคล่อง หรือต้องมีการปรับแผน เปลี่ยนกลยุทธ์จากสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้มีการขายทรัพย์สินรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้นในราคาที่จับต้องได้กว่าแต่ก่อน หรือในบางทำเลที่หายากราคาจึงไม่ได้ลดลง แต่อย่างน้อยก็มีโอกาสให้ผู้สนใจสามารถจับจองเป็นเจ้าของได้ จึงถือเป็นจังหวะที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ไม่ชอบความผันผวนในตลาดทุน และต้องการจะเก็บอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม อย่างไรก็ดี ก่อนการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่ลืมว่าจะมีปัจจัยอย่างภาระภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย
โอกาสในการในการนำที่ดินมาแปลงเป็นเงินลงทุน สร้างกระแสเงินสดเพื่อชำระภาษีที่ดิน จากโจทย์ที่ว่าภาษีที่ดินเป็นภาระเพิ่มขึ้นหลังจากรัฐได้ยกเลิกการลดภาษี 90% และในอนาคตยังจะปรับตัวสูงขึ้นจากราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้น และอัตราภาษีที่อาจปรับเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี การนำที่ดินมาแปลงเป็นเงินลงทุน เพื่อแสวงหาผลตอบแทนมาชำระภาษีที่ดิน ผ่านผลิตภัณฑ์ Land Loan for Investment กำลังได้รับความสนใจในกลุ่มลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูง ซึ่งเป็นการแปลงสินทรัพย์ที่ดินมาเป็นหลักประกัน เพื่อนำวงเงินสินเชื่อมาลงทุน เพื่อโอกาสรับผลตอบแทน โดยการลงทุนที่ KBank Private Banking แนะนำจะต้องสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย เพียงพอในการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย
นางกรกช กล่าวเพิ่มติมว่า เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูงที่เป็นเจ้าของที่ดิน KBank Private Banking มีทีมผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมให้คำปรึกษาและบริหารจัดการในการแปลงทรัพย์สินที่ดินมาเป็นสินเชื่อเพื่อการลงทุนโดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน (Land Loan for Investment) ตั้งแต่การคำนวณภาษีและดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย ดำเนินการจัดหาเงินทุน ตลอดจนบริหารจัดการการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนตามเป้าหมายที่กำหนด นอกจากนี้ ยังได้เพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนให้แก่ลูกค้า ด้วยการนำเสนอผลิตภัณฑ์ทางเลือกที่สามารถทำกำไรในภาวะตลาดแกว่งตัวในกรอบแคบ ๆ คือ หุ้นกู้อนุพันธ์ KIKO (Knock-In Knock-Out Structured Note) ที่ให้ผลตอบแทนคาดหวังเฉลี่ยสูงถึง 8-12% ต่อปี โดยเป็นอัตราที่สูงกว่าอัตราเฉลี่ยของดอกเบี้ยสินเชื่อ Land Loan for Investment ทั้งนี้ ในปี 2565 KBank Private Banking ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อใหม่ Land Loan for Investment ในวงเงินราว 1 – 1.5 หมื่นล้านบาท โดยปัจจุบันมีพอร์ตสะสมอยู่ที่ราว 2.5 หมื่นล้านบาท และฐานลูกค้าประมาณ 150 ราย
นางกรกช กล่าวตอนท้ายว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีปัจจัยหลายอย่างที่ผู้ถือครองที่ดินและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวให้เท่าทันกับตลาด ซึ่งไม่ต่างกับการลงทุนในสินทรัพย์อื่น ๆ ที่มีทั้งผลตอบแทนที่น่าสนใจและความเสี่ยงที่ต้องระวัง ผู้ลงทุนควรศึกษาให้รอบด้านหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อสร้างการเติบโตให้กับสินทรัพย์ที่มี และไม่ติดกับดักการลงทุน
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
KBank Private Banking recommends that investors consider carefully before investing in real estate given the ‘new normal’ trend and tax burdens, while it aims for new Land Loan for Investment to reach 10-15 billion Baht
KBank Private Banking (KPB) highlight three major trends in the real estate market as an investment guide for landlords and investors. Land use behaviors in the ‘new normal’ era are expected to affect property prices in the future. KPB holds the view that the government’s policy of not extending the land and building tax reduction in 2022 is likely to prompt high net worth individual clients to convert their land holdings into collateral and investment funds to gain potentially superior returns. KPB has targeted new Land Loan for Investment amount up to 10-15 billion Baht this year.
Ms. Korakoch Atthasakulchai, Chief – Non Capital Market Solution, Private Banking Group, KASIKORNBANK, noted, “The government’s decision to not renew the land and building tax reduction of 90 percent in 2022, which had been in place for the past two years, has triggered actions among landlords, especially owners of undeveloped lands. This is because that type of land cannot generate revenue streams to cover tax or other related expenses. Unless an effective plan is devised, holding land for speculative purposes or for passing wealth to children may cause negative cash flows due to several expenses that may be incurred. Landlords or real estate investors should carefully study market trends while seeking opportunities to enhance their land’s potential to generate attractive returns that could cover related expenses or even grow their existing assets.”
KBank Private Banking – a leader in real estate advisory service for high net worth individual (HNWI) clients – has identified three trends in the real estate market worth close watch this year as guidelines for landowners and investors, as follows.
New ways of using land during the ‘new normal’ era: The COVID-19 pandemic has drastically changed the way we lead our lives. Work-from-home has become increasingly popular, and it is expected to be a mainstream work choice in the future. Given this, the number of people traveling to work in the city will decline, and this is bound to affect land utilization. For instance, people will likely prefer to live in homes that are more spacious than a condominium unit; office spaces may become smaller; online shopping will replace shopping malls; and consumers will also prefer to order food to eat at home rather than dining out. All of these factors will likely cause land prices in downtown areas to decline, while those in the outskirts of cities will likely increase. Aside from the location, another important factor is the potential of a piece of land, i.e., how it can be developed to meet the needs of consumers in today’s world.
More opportunities in property investment: As COVID-19 crisis has brought an immediate liquidity crunch to many businesses or forced them to adjust plans and strategies due to the new market environment, more assets than ever before, including properties, have been put up for sale at reasonable prices. Prospective buyers may also have a greater chance of owning the most sought-after properties in some prime areas, although their prices may not decline in certain locations. Therefore, this is a good time for investors who dislike volatility in the capital market and want to collect additional properties. However, one must bear in mind the potential tax burden before deciding to invest in the property market.
A Chance to convert land into investment funds in order to generate cash for land and building tax payment: As the land and building tax has become an additional burden after the government rescinded the 90-percent land tax reduction, and as the tax will likely be hiked by 0.3 percent every three years in line with the increase in land appraisal value, converting land into capital funds in order to seek returns for land tax payment via Land Loan for Investment is gaining interest from high net worth individual clients. Land Loan for Investment is the conversion of land into collateral and in return client will receive investment credit limit for an opportunity to gain returns. Investment options recommended by KBank Private Banking will generate higher returns than an interest payment burden and must be sufficient for land and building tax payment.
Ms. Korakoch added that, KBank Private Banking has teams of specialists who are ready to offer advice and facilitate the shift to Land Loan for Investment, ranging from tax and due interest calculation to capital allocation and investment management to achieve targeted returns via alternative investment products that can create revenue at a time when the market is moving in a narrow range. For instance, the knock-in knock-out (KIKO) structured note has an expected return of up to 8-12 percent p.a. This rate is higher than the average interest rates from Land Loan for Investment. In 2022, KBank Private Banking aims for its new Land Loan for Investment to reach 10-15 billion Baht. Currently, the accumulated portfolio amounts to 25 billion Baht, with a customer base of around 150 persons.
Ms. Korakoch concluded that, Investment in real estate is similar to investment in other assets, landowners and property developers should take several factors into consideration when deciding to pursue investment trends in the real estate market, as there are both attractive returns and risks. Therefore, Investors should study their potential investments thoroughly or consult professionals with regard to generating growth for existing assets and avoiding investment traps.
