‘ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์’ (“ผู้จัดการกองทรัสต์”) แปลงสภาพกองทุนรวมสิทธิการเช่ าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“กองทุนรวม CPNRF”) เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิ ทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“กองทรัสต์ CPNREIT”) และเข้าลงทุนเพิ่มเติ มในโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโรงแรมฮิลตัน พัทยา เป็นที่เรียบร้อย คาดพร้อมนำกองทรัสต์ CPNREIT เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และทำการซื้อขายหน่วยทรัสต์เป็ นวันแรกในวันที่ 14 ธันวาคมนี้ ด้านผู้จัดการกองทรัสต์มั่ นใจในศักยภาพทรัพย์สินที่รั บโอนจากกองทุนรวมและเข้าลงทุ นเพิ่มเติม ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้ งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว เพิ่มความน่าสนใจในการเข้าลงทุ นหน่วยทรัสต์
นางสาววัลยา จิราธิวัฒน์ กรรมการ บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ในฐานะผู้ก่อตั้งทรัสต์และผู้จั ดการกองทรัสต์ เปิดเผยว่า ขณะนี้ผู้จัดการกองทรัสต์ได้ ดำเนินการแปลงสภาพกองทุนรวม CPNRF เป็นกองทรัสต์ CPNREIT พร้อมทั้งเข้าลงทุนในทรัพย์สิ นเพิ่มเติม ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และโรงแรมฮิลตัน พัทยา มูลค่า 11,908 ล้านบาท เป็นที่เรียบร้อย ซึ่งการแปลงสภาพครั้งนี้ จะส่งผลให้กองทรัสต์ CPNREIT เป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในทรัพย์ สินประเภทศูนย์การค้าเป็นหลักที่ มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย จึงเชื่อว่าจะเป็นโอกาสการลงทุ นที่ดีและน่าสนใจ เนื่องจากเป็นการลงทุนในกองทรั สต์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ มีคุณภาพ ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้ งในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว และสร้างรายได้สม่ำเสมอและมี ความมั่นคง โดยอยู่ภายใต้การบริ หารงานโดยบริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเมนท์ จำกัด ซึ่งมีบุคลากรที่มีประสบการณ์ และความเชี่ยวชาญด้านการบริ หารจัดการลงทุนและจั ดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรั พย์ประเภทศูนย์การค้า และกองทรัสต์ได้แต่งตั้ง CPN ซึ่งเป็นผู้มีความเชี่ ยวชาญในการบริหารศูนย์การค้า ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริ มทรัพย์ประเภทศูนย์การค้ าของกองทรัสต์ด้วย
นายปรีชา เอกคุณากูล กรรมการผู้จัดการใหญ่ และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินที่ กองทรัสต์ CPNREIT รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF และเข้าลงทุนเพิ่มเติม และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ประเภทศูนย์การค้าของกองทรัสต์ กล่าวว่า ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT รับโอนจากกองทุนรวมและลงทุนเพิ่ มเติมนั้น ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั้ งในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่เป็นหัวเมื องท่องเที่ยว โดยอยู่ในแหล่งชุมชนที่มี ประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นและมี กำลังซื้อสูง นอกจากนี้ จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตั วของเศรษฐกิจและการจับจ่ายใช้ สอยเลือกซื้อสินค้าที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่ ศูนย์การค้ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี รวมถึงได้รับผลดีจากการขยายตั วของธุรกิจการท่องเที่ ยวและโรงแรม
ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินที่ รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีตลอดมา ในขณะที่ทรัพย์สินที่เข้าลงทุ นเพิ่มเติมในครั้งนี้ก็มี ผลการดำเนินงานที่น่าสนใจ โดยโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2560 มีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับร้ อยละ 97.37 ในขณะที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 มีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับร้ อยละ 98.45 ในส่วนโรงแรมฮิลตัน พัทยา มีอัตราการเข้าพักสำหรับงวด 6 เดือนปี 2560 เท่ากับร้อยละ 91.60 และค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยเท่ากับ 6,487 บาทต่อคืน ในขณะที่ปี 2559 มีอัตราการเข้าพักเท่ากับร้อยละ 89.13 และค่าเช่าห้องพักเฉลี่ยเท่ากับ 5,586 บาทต่อคืน
นายสุทธิพัฒน์ เสรีรัตน์ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดวาณิชธนกิจและธุ รกิจตลาดทุน ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน เปิดเผยว่า ในการดำเนินการแปลงสภาพกองทุ นรวม CPNRF เป็น กองทรัสต์ CPNREIT ยังเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่ มเติม ซึ่งได้แก่โครงการเซ็นทรัลเฟสติ วัล พัทยา บีช และโรงแรม ฮิลตัน พัทยา มูลค่า 11,908 ล้านบาท โดยใช้เงินจากการกู้ยืมเงิ นจากสถาบันการเงินทั้งจำนวนเป็ นที่เรียบร้อย หลังจากที่ได้รับอนุ ญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์ และแบบแสดงรายการข้อมู ลการเสนอขายหน่วยทรัสต์ (Filing) ของกองทรัสต์ CPNREIT และการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติ ม มีผลบังคับใช้จากสำนักงาน ก.ล.ต. โดยคาดว่าจะนำกองทรัสต์ CPNREIT เข้าจดทะเบียนเพื่อทำการซื้ อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่ งประเทศไทยในวันที่ 14 ธันวาคมนี้
ทั้งนี้ กองทรัสต์ CPNREIT ได้ออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ กองทุนรวม CPNRF เพื่อรับโอนทรัพย์สิ นและภาระของกองทุนรวม CPNRF หลังจากนั้น จะทำการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุ นกองทุนรวม CPNRF กับหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ CPNREIT (“Swap Ratio”) ในอัตรา 1 หน่วยลงทุน ต่อ 1 หน่วยทรัสต์ ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนกองทุ นรวม CPNRF ที่มีรายชื่อ ณ วันปิดสมุดทะเบียนพักการโอนหน่ วยลงทุน (วันที่ 30 พฤศจิกายน 2560)
“การแปลงสภาพเป็นกองทรัสต์ครั้ งนี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงให้มี รูปแบบการบริหารที่เป็นสากล ทำให้มีความสามารถลงทุนในทรัพย์ สินเพิ่มเติมในอนาคต และสามารถระดมทุนด้วยการกู้ยื มเงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นโอกาสในการเพิ่มขนาดทรั พย์สินของกองทรัสต์ให้ใหญ่ขึ้ นเพื่อเพิ่มความน่ าสนใจในการลงทุน ช่วยเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย และยังเป็นการกระจายลงทุนในทรั พย์สินเพิ่มเติมในทำเลที่ หลากหลาย ” นายสุทธิพัฒน์ เสรีรัตน์ กล่าว
นายมนตรี ศรไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวว่า ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ CPNREIT ได้รับโอนจากกองทุนรวม CPNRF นั้น ประกอบด้วย สิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้า 4 โครงการ ได้แก่ (1) โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (2)โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 (3) โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และ (4) โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต
ขณะเดียวกัน กองทรัสต์ CPNREIT เข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 1 ในสิทธิการเช่าศูนย์การค้ าและโรงแรมจาก บจ. ซีพีเอ็น พัทยา ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN ในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน ได้แก่ (1) โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และ (2) โรงแรมฮิลตัน พัทยา เป็นระยะเวลาประมาณ 20 ปี โดยสิทธิการเช่าจะสิ้นสุดในวั นที่ 31 สิงหาคม 2580
ในการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่ มเติมของกองทรัสต์ CPNREIT นี้ เป็นการระดมทุนด้วยการกู้ยืมเงิ นจากสถาบันการเงินทั้งจำนวน ซึ่งเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุ นได้รับประโยชน์จากการจั ดโครงสร้างเงินทุนของกองทรัสต์ CPNREIT ที่เหมาะสมผ่านการกู้ยืมเงินซึ่ งมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่ าต้นทุนของเงินทุน (Gearing Benefit) นับว่าเป็นการใช้ประโยชน์ จากการกู้ยืมเงินได้มากกว่ ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อันจะเป็นการเพิ่ มผลตอบแทนการลงทุนแก่ผู้ถือหน่ วย
ทั้งนี้ ที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จั ดการกองทรัสต์โดยอ้างอิงข้อมู ลประโยชน์ตอบแทนต่อหน่ วยจากประมาณการงบกำไรขาดทุ นตามสมมติฐาน คาดการณ์ช่วงวันที่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม 2561 กองทรัสต์ CPNREIT จะมีอัตราการจ่ายผลประโยชน์อยู่ ที่ร้อยละ 9.05 ซึ่งคำนวณจากราคาหน่วยลงทุ นกองทุนรวม CPNRF ที่ 18.5 บาทต่อหน่วย (ณ วันที่ 15 สิงหาคม 2560)
