อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM)  เผยปัญหาที่เกิดขึ้นในหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม แนะทางออกให้กับผู้อยู่อาศัยและแนวทางการทำงานของนิติบุคคล ย้ำทุกหมู่บ้านต้องกำหนดกติกาและผู้อยู่อาศัยต้องมีวินัย เพื่อป้องกันมิให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ตามมา

                นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM)  และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า               การอยู่อาศัยในอาคารและบ้านจัดสรรในปัจจุบันมักจะมีปัญหาต่าง ๆ เกิดขึ้น ทั้งนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นปัญหาเรื่องบ้านร้าวและบ้านทรุด ซึ่งจะมีการร้องเรียนกันอยู่เสมอ ปัญหานี้ผู้อยู่อาศัยต้องไปดูสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งมีการประกันโครงสร้างและวัสดุก่อสร้าง หากเป็นส่วนประกอบของบ้านมีระยะเวลาในการประกัน 1 ปี  ส่วนโครงสร้างมีระยะเวลาการประกัน 5-10 ปี ดังนั้น ตอนรับบ้านจะต้องตรวจสอบให้ดี  ถ้ามีการชำรุดสามารถให้ผู้จัดสรรแก้ไข และเมื่ออยู่อาศัยมาสักระยะหากมีการชำรุดผู้จัดสรรจะต้องซ่อมแซมตามสัญญา นอกจากนี้แล้วยังมีปัญหาเรื่องของความปลอดภัย ซึ่งนิติบุคคลจะต้องตกลงเรื่องนี้กับบริษัทรักษาความปลอดภัยที่หมู่บ้านใช้บริการอยู่ให้ชัดเจน โดยเฉพาะเรื่องหลักเกณฑ์ความรับผิดชอบ  เพราะที่ผ่านมาเมื่อเกิดเหตุการณ์ต่าง ๆ ขึ้นบริษัทรักษาความปลอดภัยจะอ้างเหตุผลต่าง ๆ เพื่อจะปัดความรับผิดชอบ เช่น มีป้อมยามและเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยน้อย  ดังนั้น ควรกำหนดมาตรการรักษาความปลอดภัยให้ดี เช่น การเข้าออกจะใช้การ์ดหรือสติ๊กเกอร์ และมีวิธีการดูแลบุคคลภายนอกที่เข้าออกหมู่บ้าน 

                อย่างไรก็ตาม ปัญหาเรื่องสาธารณูปโภคส่วนกลางให้ไม่ครบก็เป็นอีกปัญหาหนึ่งที่บ้านจัดสรรต้องเผชิญ เพราะการจัดสรรที่ดินจะมีการระบุว่ามีสาธารณูปโภคอะไรบ้าง เช่น ถนนเมน สระว่ายน้ำ สโมสร เป็นต้น ถ้าไม่สังเกตเราจะไม่รู้ว่ามีครบหรือไม่ ควรจะตรวจสอบจากใบสัญญาจะซื้อจะขาย หรือดูจากเอกสารตอนขายระบุว่ามีอะไรบ้าง และก่อนจะรับมอบบ้านควรตรวจสอบก่อนว่ามีสาธารณูปโภคส่วนกลางมาให้ครบตามสัญญาหรือไม่ หากไม่ครบก็สามารถเรียกร้องจากผู้จัดสรรได้ ปัญหานี้เคยเป็นคดีฟ้องร้องกันอยู่ต่อเนื่อง นอกจากนี้แล้วยังมีปัญหาอื่น ๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นปัญหาเรื่องของปลวก แม้ว่าผู้จัดสรรส่วนใหญ่ได้วางระบบท่อกำจัดปลวก แต่บ้านที่มีการต่อเติมบ้านอาจทำให้ท่อระบบกำจัดปลวกถูกทำลาย จึงต้องสร้างระบบกำจัดปลวกใหม่หรือต้องเจาะพื้นบ้าน

นายธนันทร์เอกกล่าวเพิ่มเติมว่า ปัญหาการจอดรถกรีดขวางหรือไม่เป็นระเบียบเป็นอีกปัญหาหนึ่งที่เกิดขึ้นในหมู่บ้านจัดสรร เช่น จอดรถนอกบ้านหรือจอดหน้าบ้านคนอื่น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องกำหนดกฎเกณฑ์หรือชี้แจงว่าจอดรถอย่างไรได้บ้าง รวมทั้งปัญหาเรื่องการตกแต่งต่อเติม ปกติหมู่บ้านจัดสรรจะไม่เหมือนคอนโด เพราะส่วนใหญ่จะต้องตกแต่งต่อเติมเพิ่ม เพราะฉะนั้นระเบียบในการตกแต่งต่อเติมเพิ่มก็ต้องขออนุญาตกับคณะกรรมการหรือผู้จัดการที่ดูแล ซึ่งแต่ละแห่งจะมีกฎระเบียบแตกต่างกัน สำหรับปัญหายอดฮิตที่ทำให้ผู้บริหารทรัพย์สินปวดหัวคือปัญหาลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ดังนั้น นิติบุคคลต้องมีประสิทธิภาพในการติดตามทวงถามและต้องรายงานผลให้กับคณะกรรมการหมู่บ้านทราบอยู่ตลอดเวลา

“ที่มีปัญหาอีกเรื่องหนึ่งคือเพื่อนบ้านส่งเสียงดัง  ซึ่งเป็นเรื่องที่แก้ค่อนข้างยาก นิติบุคคลต้องทำหน้าที่ดูแลว่าบ้านไหนที่มีกิจกรรมงานเลี้ยง ไม่ว่าจะฉลองเทศกาลต่าง ๆ ทำบุญบ้าน งานมงคลต่าง ๆ ต้องไปขออนุญาตบ้านข้างเคียงในการใช้เสียง ระบุไปให้ชัดเจนว่าจะใช้เวลาไหนกี่โมงถึงกี่โมงหลังจากนั้นจะต้องหยุด  ทำระบบเหล่านี้ให้คล้าย ๆ เป็นระบบของโรงแรม เพราะว่าการอาศัยอยู่ร่วมกันถ้าเราไม่มีกติกาตั้งแต่ต้นปัญหาเหล่านี้จะเกิดขึ้นและอาจส่งผลกระทบด้านอื่น ๆ ตามมา” นายธนันทร์เอกกล่าว

ทั้งนี้ IRM  มีประสบการณ์ในการบริหารทรัพย์สินทั้งในอาคารชุดและบ้านจัดสรรมากว่า 25 ปี ทั้งการจัดประชุมใหญ่และจดทะเบียนนิติบุคคล สนใจสอบถามข้อมูลการให้บริการเพิ่มเติมได้ที่ โทรศัพท์ 0-2204-1077-82   หรือ  www.irm.co.th