โดย... พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) สุรเชษฐ์ กองชีพ

ช่วงไตรมาส1/2567 เป็นอีกช่วงเวลาที่ยากลำบากของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย เพราะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาตลอดในช่วงก่อนหน้านี้ อีกทั้งยังมีปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่เข้ามาเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของคนไทย แต่ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอีกหลายรายยังคงมีการบริหารจัดการที่ดี โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการ 3 อันดับแรกในธุรกิจอสังหาฯ

แต่หากพิจารณาจากการเปลี่ยนแปลงเปรียบเทียบกับกำไรสุทธิในไตรมาส1/2567 แล้ว จะพบว่ามีเพียง บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน)ที่มีผลประกอบการทั้งรายได้และกำไรมากที่สุดเป็นอันดับที่ 1 โดยเฉพาะในส่วนของรายได้ถือเป็นผู้ประกอบการรายเดียวที่มีรายได้มากกว่า 10,000 ล้านบาท ( 10,170 ล้านบาท) และมีกำไรสุทธิมากเป็นอันดับ 1 ด้วยเช่นกัน อยู่ที่ 1,315 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับที่ 2 มากพอสมควร

ขณะที่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น กำไรและรายได้ของผู้ประกอบการอสังหาฯอาจจะมากกว่าไตรมาสอื่นๆ ของปี 2566 เพราะมีมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01% ซึ่งมีผลบังคับใช้และสิ้นสุด ณ สิ้นเดือนธันวาคมปีที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงเวลาที่มีการเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อให้ทันต่อมาตรการนี้ และกำไรในไตรมาส 1/2567 ของบริษัทผู้ประกอบการส่วนใหญ่ลดลงแบบชัดเจน เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพราะมาตรการอสังหาฯสิ้นสุดลงขาดแรงจูงใจส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูสถานการณ์และทิศทางของรัฐบาลก่อน ทำให้กำไรในไตรมาส 1/2567 แบบรายบริษัท มีเพียงกลุ่มแสนสิริและพฤกษาเท่านั้นที่มีกำไรเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2566

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) ให้ความเห็นว่า มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯของรัฐบาลที่ประกาศออกมาเมื่อช่วงวันที่ 9 เมษายนที่ผ่านมา ถือว่าเป็นสัญญาณบวกที่ดีซึ่งจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย แต่อาจจะเห็นผลเป็นรูปธรรมในช่วงไตรมาสที่ 2/2567 เป็นต้นไป ดังนั้นรายได้และกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาส 1/2567 เกิดจากการดำเนินการของผู้ประกอบการแต่ละรายผ่านการจัดโปรโมชันหรือนโยบายส่งเสริมการขายของบริษัทเองเท่านั้น

ส่วนการขยายเพดานของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้จากเดิมเพียงแค่ 3 ล้านบาท ขึ้นไปถึง 7 ล้านบาทต่อยูนิต ทำให้ครอบคลุมสินค้าถึง 85% ของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ดังนั้นจึงเป็นที่คาดการณ์กันว่าจะทำให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2567 มากกว่าปีก่อนหน้านี้ (ปี 2566) ประมาณ 5% – 6% คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์มากถึง 1.1 ล้านบาท และส่งผลให้ GDP ขยายตัวเพิ่มขึ้นอีก 1.8%  ซึ่งเรื่องนี้ผู้ประกอบการแต่ละรายน่าจะมีมาตรการทางการตลาดควบคู่ไปด้วย ส่วนผู้ประกอบการที่สร้างรายได้เข้ามาแล้วในระดับสูงอย่างแสนสิริก็มีโอกาสที่จะครองอันดับที่ 1 ไปจนถึงสิ้นปีนี้อีกครั้ง แต่ผู้ประกอบการทุกรายยังมีโอกาสในการสร้างรายได้เพิ่มมากขึ้นในปีนี้จากมาตรการสนับสนุนของรัฐบาลและการฟื้นตัวของกำลังซื้อที่มีแนวโน้มเริ่มดีขึ้นต่อเนื่อง

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯปี2567 ถือเป็นปีที่ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาฯต้องใช้ความระมัดระวังในการบริหารจัดการความเสี่ยงของตนเอง และบริหารจัดการสต็อกคงค้างในส่วนของบริษัทให้สอดคล้องกับมาตรการของรัฐบาล อีกทั้งยังต้องบริหารการเปิดขายโครงการใหม่ให้ต่อเนื่อง รวมทั้งยังต้องมีการบริหารความเสี่ยงในส่วนของกำลังซื้อหรือผู้ที่สนใจจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองด้วย

จะเห็นว่าผู้ประกอบการหลายรายได้เริ่มออกมาตรการและนโยบายมาช่วยเหลือผู้ซื้อ ทั้งในเรื่องของการให้ความรู้ ทำความเข้าใจขั้นตอนและกระบวนการในการขอสินเชื่อจากธนาคาร รวมไปถึงการทำ Pre-Approve ก่อนที่จะเข้าสู่ขั้นตอนการเซ็นสัญญาซื้อ-ขาย และการให้เช่าอยู่ก่อนซื้อ ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญเพิ่มมากขึ้นในปี 2567นี้